Mutuo Casa 2026: Come Funziona, Tipi e Come Sceglierlo
Aggiornato: Aprile 2026
Il mutuo ipotecario è il modo con cui la maggior parte degli italiani acquista casa. Si tratta di un prestito a lungo termine garantito dall'immobile, rimborsabile con rate mensili che includono quota capitale e quota interessi. Scegliere il mutuo giusto può far risparmiare decine di migliaia di euro nel lungo periodo.
In sintesi
Un mutuo a tasso fisso da 200.000 euro a 25 anni con TAN al 3,5% ha una rata mensile di circa 1.000 euro. Il totale degli interessi pagati è di circa 100.000 euro. Confrontare più banche permette di risparmiare fino al 20-30% sugli interessi totali.
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La scelta fondamentale per un mutuo è tra tasso fisso e tasso variabile. Entrambi hanno vantaggi e svantaggi che dipendono dall'andamento dei mercati e dalla propria tolleranza al rischio.
Tasso Fisso
La rata rimane uguale per tutta la durata del mutuo.
- Certezza della rata mensile
- Pianificazione finanziaria sicura
- Tasso inizialmente più alto del variabile
- Ideale per chi ha budget fisso
Tasso Variabile
La rata varia seguendo l'Euribor o il tasso BCE.
- Tasso inizialmente più basso del fisso
- Vantaggioso se i tassi scendono
- Rata imprevedibile nel lungo periodo
- Adatto a chi tollera il rischio
Tassi mutuo nel 2026
Dopo il ciclo di rialzi dal 2022 al 2023, i tassi BCE hanno iniziato a scendere nel 2024. Nel 2026 si trovano mutui a tasso fisso con TAN intorno al 2,8-3,5% e variabili intorno al 3,0-3,8%.
| Tipo tasso | TAN indicativo | TAEG indicativo |
|---|---|---|
| Tasso fisso | 2,8% - 3,5% | 3,0% - 3,8% |
| Tasso variabile | 3,0% - 3,8% | 3,2% - 4,0% |
| Tasso misto | 2,9% - 3,6% | 3,1% - 3,9% |
Quanto si può chiedere di mutuo?
Le banche generalmente finanziano fino all'80% del valore dell'immobile (LTV - Loan to Value). Quindi per una casa da 250.000 euro, il mutuo massimo è di 200.000 euro. La rata mensile non dovrebbe superare il 35% del reddito netto mensile del richiedente.
Esempio: mutuo da 200.000 € a 25 anni
Come scegliere il mutuo migliore
1. Confronta il TAEG, non solo il TAN
Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) include tutte le spese accessorie. È il numero da confrontare tra le offerte delle diverse banche.
2. Chiedi almeno 4-5 preventivi
La differenza tra la migliore e la peggiore offerta può superare i 20.000-30.000 euro di interessi sull'intera durata del mutuo.
3. Valuta le spese accessorie
Perizia, istruttoria, polizza incendio e vita obbligatoria: queste spese possono ammontare a 1.500-3.000 euro e vanno considerate nel confronto.
4. Considera la surroga
Se hai già un mutuo con tasso elevato, la surroga (trasferimento a un'altra banca) è gratuita per il cliente e può ridurre la rata di 100-200 euro al mese.
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Vai al calcolatoreDomande frequenti
Quanto devo guadagnare per un mutuo da 200.000 euro?
Con una rata di circa 1.000 euro al mese, le banche richiedono un reddito netto di almeno 2.800-3.000 euro mensili (la rata non deve superare il 35% del reddito). Anche con redditi più bassi è possibile, aumentando la durata del mutuo.
Posso detrarre gli interessi del mutuo?
Sì. Gli interessi passivi del mutuo per la prima casa sono detraibili al 19% fino a un massimo di 4.000 euro/anno di interessi. La detrazione massima è quindi di 760 euro/anno.
Conviene fare la surroga del mutuo?
Se il tasso attuale del tuo mutuo è superiore di almeno 0,5-1 punto rispetto alle offerte di mercato, la surroga conviene quasi sempre. È gratuita per il cliente e può ridurre la rata mensile significativamente.