Prima Casa 2026: Guida Completa ad Acquisto, Agevolazioni e Mutuo

Acquistare la prima casa è una delle decisioni finanziarie più importanti della vita. La legge italiana prevede agevolazioni fiscali significative per chi acquista la prima abitazione: imposte ridotte, detrazioni sul mutuo e, in alcuni casi, credito d'imposta. In questa guida spieghiamo tutto quello che devi sapere.

In sintesi

Con le agevolazioni prima casa paghi l'imposta di registro al 2% invece del 9%, non paghi l'IMU sull'abitazione principale e puoi detrarre il 19% degli interessi del mutuo (max 760 €/anno). Il risparmio totale può superare i 10.000 euro.

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Requisiti per le agevolazioni prima casa

Per ottenere le agevolazioni prima casa devono essere soddisfatte alcune condizioni:

1. Categoria catastale ammessa

L'immobile deve avere categoria A (abitazione) ma non A/1 (signorile), A/8 (villa) o A/9 (castello). Quegli immobili non danno diritto alle agevolazioni.

2. Residenza nel Comune

L'immobile deve trovarsi nel Comune dove si ha la residenza o si lavora, oppure si deve stabilire la residenza entro 18 mesi dall'acquisto.

3. Nessun altro immobile

Non si deve possedere altri immobili abitativi nello stesso Comune, né altri immobili acquistati con agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale.

Le agevolazioni fiscali prima casa

Imposta	Senza agevolazioni	Con agevolazioni prima casa
Registro (da privato)	9% valore catastale	2% valore catastale (min. 1.000 €)
IVA (da costruttore)	10% prezzo	4% prezzo
Ipotecaria e catastale	2% + 1% valore	Fissa 50 € + 50 €
IMU sull'abitazione	7,6‰ (seconde case)	Esente (prima casa)

Tutti i costi dell'acquisto prima casa

Oltre al prezzo dell'immobile, bisogna mettere in conto una serie di spese accessorie che nell'insieme ammontano al 5-10% del valore dell'immobile:

Imposta di registro / IVA

Con agevolazioni prima casa

2% o 4%

Spese notarili (rogito)

Variabile in base al valore

1.500 - 4.000 €

Commissione agenzia immobiliare

Se acquistato tramite agenzia

2-4% prezzo

Perizia e istruttoria mutuo

Se si accende un mutuo

500 - 1.500 €

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Domande frequenti

Posso acquistare la prima casa all'estero e avere le agevolazioni?

No. Le agevolazioni prima casa si applicano solo agli immobili situati in Italia.

Cosa succede se vendo la prima casa prima di 5 anni?

Se vendi prima di 5 anni senza riacquistare entro un anno, decadi dalle agevolazioni e devi pagare la differenza di imposta più una sanzione del 30% e gli interessi.

Posso usare le agevolazioni prima casa anche se sono coniuge di qualcuno che ha già casa?

Se sei in regime di comunione dei beni, la situazione del coniuge può escluderti dalle agevolazioni. In regime di separazione dei beni, si valuta la situazione individuale del singolo acquirente.