IMU 2026: Chi Paga, Come Si Calcola e Scadenze
Aggiornato: Maggio 2026
L'IMU (Imposta Municipale Propria) è la tassa che si paga ogni anno sulla proprietà degli immobili. Non si paga sulla prima casa (abitazione principale), ma grava su tutte le altre proprietà: seconde case, box, pertinenze, terreni e fabbricati rurali. Il gettito va ai Comuni che possono modificare le aliquote entro i limiti di legge.
In sintesi
L'IMU non si paga sulla prima casa (tranne A/1, A/8, A/9). Per le seconde case, l'aliquota base è dello 7,6 per mille modificabile dai Comuni. Le scadenze sono il 16 giugno (acconto) e il 16 dicembre (saldo).
Chi è esente dall'IMU
Esenti IMU
- Abitazione principale (non di lusso)
- Pertinenze dell'abitazione principale (max 1 per categoria C/2, C/6, C/7)
- Immobili di cooperative edilizie a proprietà indivisa
- Case popolari (IACP)
- Terreni agricoli in zone montane
Pagano l'IMU
- Seconde case vacanze
- Immobili affittati o sfitti
- Box e cantine non pertinenziali
- Case di lusso come prima casa (A/1, A/8, A/9)
- Terreni edificabili
- Negozi, uffici e capannoni
Come si calcola l'IMU
Il calcolo dell'IMU si basa sulla rendita catastale dell'immobile, rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente catastale. Il risultato è la base imponibile su cui si applica l'aliquota comunale.
Formula di calcolo IMU
Rendita catastale × 1,05 = Rendita rivalutata
Rendita rivalutata × Coefficiente = Base imponibile
Base imponibile × Aliquota = IMU annua
Coefficienti principali: Abitazioni (A, tranne A/10): 160 | Uffici (A/10): 80 | Negozi (C/1): 55 | Box (C/6): 160
Esempio pratico — Seconda casa
Rendita catastale: 600,00 €
Rivalutazione (× 1,05): 630,00 €
Base imponibile (× 160): 100.800,00 €
Aliquota comunale (10,6‰):
IMU annua = 1.068,48 €
Acconto 16/6: 534,24 € — Saldo 16/12: 534,24 €
Aliquote IMU nel 2026
| Tipo immobile | Aliquota base | Max comunale |
|---|---|---|
| Abitazione principale (lusso) | 6 per mille | 6 per mille |
| Seconde case | 7,6 per mille | 10,6 per mille |
| Immobili affittati (cedolare secca) | 7,6 per mille | 7,6 per mille (max) |
| Fabbricati rurali strumentali | 1 per mille | 1 per mille |
Scadenze IMU 2026
Acconto IMU — 16 giugno 2026
Si paga il 50% dell'IMU calcolata con le aliquote dell'anno precedente (o quelle deliberate entro il 28 ottobre se già pubblicate).
Saldo IMU — 16 dicembre 2026
Si paga il saldo a conguaglio con le aliquote definitive deliberate dal Comune. Se il Comune non ha deliberato, si usano le aliquote base.
Includi l'IMU nel calcolo totale della casa
Usa il nostro calcolatore per vedere quanto incide l'IMU sul costo mensile totale del tuo immobile.
Vai al calcolatoreRiduzioni IMU
Oltre alle esenzioni totali, la legge prevede riduzioni parziali dell'IMU in tre casi specifici:
Comodato d'uso gratuito a figli o genitori
La base imponibile si riduce del 50% se l'immobile è concesso in comodato gratuito a figli o genitori che vi stabiliscono la residenza anagrafica. Il contratto deve essere registrato e il comodante non deve possedere altri immobili (salvo la propria abitazione principale) nello stesso comune.
Affitto a canone concordato
Per gli immobili locati con contratto a canone concordato (L. 431/1998), l'IMU si riduce del 25%. La riduzione spetta sia sull'acconto che sul saldo.
Immobili inagibili o inabitabili
Se l'immobile è inagibile o inabitabile e di fatto non utilizzato, la base imponibile si riduce del 50%. L'inagibilità deve essere accertata dall'ufficio tecnico comunale oppure dichiarata dal contribuente con perizia a proprie spese.
Coniugi con residenze in comuni diversi
Con la sentenza della Corte Costituzionale n. 209/2022, è stato dichiarato incostituzionale il limite che consentiva l'esenzione prima casa a un solo immobile per nucleo familiare. Da quella data, entrambi i coniugi possono beneficiare dell'esenzione IMU prima casa su immobili in comuni diversi, purché ciascuno vi dimori abitualmente e vi abbia la residenza anagrafica. Se gli immobili sono nello stesso comune, l'esenzione spetta invece a un solo immobile per nucleo.
Domande frequenti
Devo pagare l'IMU sulla casa dove vivo?
No, se è la tua abitazione principale (quella dove hai la residenza anagrafica e la dimora abituale) e non è un immobile di lusso (categorie A/1, A/8, A/9). In quel caso sei esente.
Come trovo la rendita catastale del mio immobile?
Puoi consultarla gratuitamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate con le credenziali SPID, CIE o CNS. In alternativa, la trovi nell'atto di acquisto o nella visura catastale.
Cosa succede se non pago l'IMU in tempo?
Scattano sanzioni e interessi. Con il ravvedimento operoso puoi regolarizzare spontaneamente il pagamento: la sanzione è dell'1% per ogni giorno fino a 14 giorni di ritardo, poi aumenta progressivamente.