Imposta di registro, ipotecaria e catastale: il calcolo esatto

Quando si compra casa, le voci più temute della parcella del notaio non sono l'onorario ma le tre imposte d'atto: registro, ipotecaria e catastale. Sono soldi che non rimangono al notaio, ma vengono versati allo Stato per conto dell'acquirente. Eppure sul preventivo restano oscure, perché cambiano di parecchie migliaia di euro a seconda che si compri prima o seconda casa, da privato o da costruttore, in città o in un terreno agricolo. Capire come si calcolano permette di confrontare due immobili sapendo davvero quanto si spenderà al rogito.

Differenza tra imposta di registro e imposte ipocatastali

In ogni atto di trasferimento immobiliare lo Stato incassa, attraverso il notaio, tre imposte distinte che vengono spesso confuse in un'unica voce sul preventivo. Sono in realtà tributi diversi per natura, base di calcolo e funzione: l'imposta di registro tassa il negozio giuridico, mentre ipotecaria e catastale retribuiscono le due formalità amministrative che rendono pubblico il passaggio di proprietà. Distinguerle è il primo passo per capire perché, su immobili dal prezzo simile, il conto finale può variare di migliaia di euro.

La natura dell'imposta di registro proporzionale

L'imposta di registro è regolata dal DPR 131/1986 e colpisce l'atto con cui si trasferisce il diritto di proprietà. Può essere proporzionale, cioè calcolata in percentuale sulla base imponibile (2% per la prima casa, 9% per la seconda, 15% per i terreni agricoli), oppure fissa, di importo predeterminato (200 €) nei casi in cui il trasferimento sconta già l'IVA o rientra in regimi particolari. Nelle compravendite tra privati di abitazioni è quasi sempre proporzionale ed è la voce più pesante delle tre. È anche soggetta a un minimo di legge: non può mai essere inferiore a 1.000 €, anche quando l'applicazione dell'aliquota darebbe un risultato più basso.

Le funzioni delle imposte ipotecaria e catastale

Le imposte ipotecaria e catastale sono disciplinate dal D.Lgs. 347/1990 e remunerano due adempimenti distinti. L'ipotecaria è dovuta per la trascrizione dell'atto nei registri immobiliari, l'operazione che rende il passaggio di proprietà opponibile ai terzi e tutela l'acquirente da successive pretese. La catastale è dovuta per la voltura, cioè l'aggiornamento dell'intestatario nei dati del catasto. Anche queste due imposte possono essere fisse o proporzionali: nelle compravendite abitative tra privati sono fisse a 50 € ciascuna, salgono a 200 € ciascuna negli acquisti da costruttore soggetti a IVA, e diventano proporzionali (2% e 1%) in caso di successione, donazione o acquisto di fabbricati strumentali.

Come calcolare la base imponibile degli immobili

Il punto più delicato del calcolo non è l'aliquota, ma la base imponibile su cui applicarla. Per le abitazioni acquistate tra privati questa base, nella maggior parte dei casi, non è il prezzo pagato ma il valore catastale dell'immobile, quasi sempre molto più basso. Capire quale dei due valori entra nel calcolo è ciò che separa una stima realistica da un preventivo gonfiato. Per inquadrare queste imposte nel quadro complessivo dell'acquisto è utile partire dalla guida ai costi della casa.

Il sistema del prezzo-valore nell'atto notarile

Dal 2006, per le compravendite tra privati di immobili abitativi e relative pertinenze, esiste il meccanismo del prezzo-valore: la base imponibile dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale è il valore catastale dell'immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato in atto, che può essere più alto. È un vantaggio rilevante, ma non automatico: l'acquirente deve farne richiesta espressa al notaio nell'atto. In mancanza di questa richiesta, la tassazione si applica sull'intero prezzo dichiarato. Il prezzo-valore non è ammesso per i terreni e per gli immobili commerciali, dove la base resta il corrispettivo pattuito. Per il dettaglio sulla parcella e sulla composizione del rogito è utile la guida alle spese notarili.

Calcolo del valore catastale dalla rendita e coefficienti

La formula del valore catastale è: rendita catastale rivalutata del 5% × moltiplicatore, cioè rendita × 1,05 × coefficiente. Il coefficiente cambia in base alla destinazione: 110 per la prima casa, 120 per la seconda casa e per le abitazioni senza agevolazioni, 140 per gli immobili di categoria B (uffici pubblici, scuole, biblioteche). Su una rendita di 700 €, il valore catastale prima casa è 700 × 1,05 × 110 = 80.850 €; per la seconda casa, con coefficiente 120, sale a 700 × 1,05 × 120 = 88.200 €. È su questi importi, non sul prezzo di vendita, che si applicano le aliquote del registro.

L'importanza della visura catastale per il calcolo

La rendita catastale è il dato da cui parte tutto e si legge nella visura catastale, richiedibile online sul portale dell'Agenzia delle Entrate (gratuita per l'intestatario, 1,35 € per terzi). Sulla visura compaiono identificativo catastale, categoria (A/2, A/3, ecc.), classe, consistenza in vani e, soprattutto, la rendita in euro. Procurarsi la visura prima di firmare la proposta è il modo più semplice per stimare in anticipo le imposte effettive: basta applicare la formula del valore catastale e l'aliquota corrispondente per sapere, con buona approssimazione, quanto si verserà al rogito.

Agevolazioni e calcolo per la prima casa nel 2026

L'agevolazione prima casa è lo strumento che riduce in modo più sostanziale il peso fiscale al rogito. Su un'abitazione residenziale acquistata da privato fa scendere l'imposta di registro dal 9% al 2%, mantenendo ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 € ciascuna. I requisiti sono fissati dalla nota II-bis dell'articolo 1 della Tariffa allegata al DPR 131/1986: immobile non di lusso (categoria diversa da A/1, A/8 e A/9), residenza nel Comune entro 18 mesi dal rogito e assenza di altra prima casa agevolata. Il quadro completo dei requisiti è nella guida prima casa.

Calcolo dell'imposta di registro prima casa da privato

Su un acquisto da privato con i requisiti prima casa l'imposta di registro è il 2% del valore catastale, con coefficiente 110. Riprendendo l'esempio della rendita 700 €: la base imponibile è 80.850 € e il 2% fa 1.617 €, a cui si aggiungono 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale, per un totale di 1.717 € di imposte d'atto. Anche se la casa è stata pagata 200.000 €, il fisco tassa gli 80.850 € catastali grazie al prezzo-valore. Rispetto al regime ordinario al 9%, il risparmio su questo immobile è di circa 6.300 €. Resta sempre valido il minimo di legge: se l'applicazione del 2% desse meno di 1.000 €, si versa comunque 1.000 €.

Esenzione imposta di registro per i giovani under 36

L'esenzione introdotta dal Decreto Sostegni-bis (DL 73/2021) prevedeva, fino al 31 dicembre 2024, l'esonero totale dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale per gli under 36 con ISEE entro 40.000 €, oltre a un credito d'imposta sull'IVA negli acquisti da costruttore. Per gli atti stipulati dopo quella data l'esenzione totale non è più applicabile; è rimasta solo una coda transitoria per chi aveva firmato un preliminare entro il 31 dicembre 2024 e ha raggiunto il rogito entro il 30 giugno 2025.

Nel 2026, dunque, un acquirente under 36 paga le normali imposte ridotte prima casa (registro 2% oppure IVA 4% da costruttore), senza l'azzeramento previsto dalla vecchia misura. È un punto da verificare con il notaio prima della firma, perché molte informazioni ancora online si riferiscono al periodo in cui l'esenzione era in vigore. Gli altri benefici per chi compra la prima casa restano descritti nella guida prima casa.

Le imposte per l'acquisto delle pertinenze

L'agevolazione prima casa si estende alle pertinenze dell'abitazione principale, ma con un limite preciso: una sola unità per ciascuna delle categorie C/2 (cantine, soffitte, magazzini), C/6 (box auto, posti auto, autorimesse) e C/7 (tettoie). Sulle pertinenze così individuate si applicano le stesse aliquote agevolate (2% di registro, 50 € di ipotecaria, 50 € di catastale) con il coefficiente prima casa 110. Se nello stesso atto si comprano due box, il secondo esce dall'agevolazione e sconta il registro al 9%; lo stesso vale per una seconda cantina. Tenere a mente questo limite evita sorprese sul preventivo quando si acquista un'abitazione con più accessori. I dettagli operativi sono nella guida prima casa.

Imposta di registro, ipotecaria e catastale per la seconda casa

Senza i requisiti per la prima casa, o quando si compra un secondo immobile, il regime fiscale è molto più oneroso. L'imposta di registro sale al 9% sulla base imponibile, ipotecaria e catastale restano fisse a 50 € ciascuna, e cambia anche il coefficiente catastale: 120 al posto di 110, il che fa crescere ulteriormente la base. La tabella seguente riassume le tre ipotesi di acquisto più comuni.

Aliquote e simulazione del calcolo per i privati

Su un'abitazione acquistata da privato senza i benefici prima casa, l'imposta di registro è il 9% del valore catastale calcolato con il coefficiente 120. Riprendendo la rendita 700 €: la base è 700 × 1,05 × 120 = 88.200 €, il 9% fa 7.938 €, a cui si sommano 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale. Totale: 8.038 € di imposte d'atto, oltre 6.000 € in più rispetto alla stessa casa comprata come prima abitazione. È la ragione per cui conviene sempre verificare con anticipo se si possiedono i requisiti prima casa: l'impatto sul costo d'acquisto è enorme.

L'acquisto da impresa e l'applicazione dell'IVA

Quando a vendere è un'impresa costruttrice o di ristrutturazione entro 5 anni dalla fine dei lavori, lo schema cambia del tutto: non si applica il registro proporzionale ma l'IVA in fattura (4% prima casa, 10% seconda casa non di lusso, 22% immobili di lusso) e le tre imposte d'atto diventano fisse a 200 € ciascuna, per un totale di 600 €. L'IVA si calcola sul prezzo dichiarato, non sul valore catastale: su un appartamento da 200.000 € comprato come prima casa da costruttore l'IVA al 4% è 8.000 €, contro i circa 1.717 € della stessa casa comprata da privato. Per questo è fondamentale chiedere al venditore in che regime fiscale cede l'immobile, dettaglio che incide più dell'onorario notarile come spiegato nella guida alle spese notarili.

Aliquote per terreni, donazioni e successioni

Fuori dal perimetro delle abitazioni, le imposte seguono regole proprie. I terreni hanno aliquote di registro molto più alte e non godono del prezzo-valore; successioni e donazioni, invece, non scontano il registro ma applicano ipotecaria e catastale in misura proporzionale, accanto all'imposta specifica sul trasferimento gratuito.

Imposta di registro proporzionale per i terreni agricoli

Per i terreni agricoli l'imposta di registro ordinaria è del 15% sul prezzo dichiarato, con ipotecaria al 2% e catastale all'1%. È un regime pesante, mitigato dall'agevolazione della piccola proprietà contadina (PPC) per chi è coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale (IAP) iscritto alla previdenza agricola: in quel caso registro e ipotecaria sono fissi a 200 € ciascuna e la catastale è all'1%. L'agevolazione vincola però alla coltivazione diretta e al divieto di vendita per almeno 5 anni, pena la decadenza. Sui terreni il prezzo-valore non è ammesso: la base imponibile resta sempre il prezzo dichiarato in atto.

Calcolo delle imposte di successione e donazione 2026

In caso di successione o donazione di un immobile non si paga l'imposta di registro, ma ipotecaria e catastale diventano proporzionali: 2% di ipotecaria e 1% di catastale sul valore catastale del bene. Se l'erede o il donatario ha i requisiti prima casa, le due imposte scendono a 200 € fisse ciascuna, a prescindere dal valore dell'immobile, dichiarando la sussistenza dei requisiti nella dichiarazione di successione (da presentare entro 12 mesi dal decesso).

A queste si aggiunge l'imposta di successione o donazione vera e propria, con aliquote che dipendono dal grado di parentela: 4% per coniuge e parenti in linea retta oltre la franchigia di 1.000.000 € per erede, 6% per fratelli e sorelle oltre 100.000 €, 6% senza franchigia per gli altri parenti entro il quarto grado, 8% senza franchigia per gli estranei. L'aliquota si applica al valore catastale degli immobili e al valore dichiarato degli altri beni. Le donazioni seguono lo stesso schema di aliquote e franchigie e, trattandosi di atti pubblici notarili, il calcolo è eseguito e versato direttamente dal notaio in fase di stipula.

Quando si paga l'imposta di registro fissa di 200 euro

Accanto al regime proporzionale, l'imposta di registro si applica in misura fissa di 200 € in una serie di ipotesi tassative. Riconoscerle è utile perché, dove scatta la misura fissa, il conto cambia radicalmente: si passa da migliaia di euro a poche centinaia.

Casi di applicazione della misura fissa

L'imposta di registro è di 200 € in misura fissa, tra gli altri, nei seguenti casi: acquisto da impresa costruttrice o di ristrutturazione entro 5 anni dalla fine dei lavori (con IVA in fattura), cessioni di fabbricati strumentali soggette a IVA, trasferimenti immobiliari in esecuzione di procedure giudiziarie, atti di donazione e in genere tutti gli atti che già scontano l'IVA, per il principio di alternatività IVA-registro. In molte di queste ipotesi anche ipotecaria e catastale sono in misura fissa a 200 € ciascuna (fanno eccezione gli strumentali, dove restano proporzionali al 3% e 1%). Conviene sempre farsi confermare dal notaio in fase di proposta quale regime si applica, perché la differenza con il proporzionale può superare i 10.000 €.

L'imposta sostitutiva sul mutuo bancario

Quando l'acquisto è finanziato da un mutuo bancario, sull'atto di finanziamento si applica l'imposta sostitutiva, che assorbe in un'unica voce imposta di registro, di bollo, ipotecaria e catastale relative al finanziamento. L'aliquota è lo 0,25% della somma erogata se il mutuo è destinato alla prima casa, e sale al 2% per la seconda casa o per finalità diverse dall'acquisto dell'abitazione principale. La banca la trattiene direttamente, decurtandola dall'importo erogato: su un mutuo prima casa da 150.000 € l'imposta sostitutiva è di 375 €. È una voce distinta dalle imposte d'atto sulla compravendita e si somma ad esse; il funzionamento del finanziamento è descritto nella guida al mutuo.

Domande frequenti

In conclusione

Le imposte d'atto su una compravendita immobiliare nel 2026 si calcolano sulla base catastale (non sul prezzo dichiarato) per gli acquisti tra privati di abitazioni, e in misura fissa per gli acquisti da costruttore entro 5 anni. La regola pratica da tenere a mente: prima casa da privato 2% + 50 € + 50 €, seconda casa da privato 9% + 50 € + 50 €, costruttore entro 5 anni IVA + 200 € + 200 € + 200 €. Prima della firma della proposta, è sempre utile procurarsi la visura catastale, chiedere al venditore in che regime fiscale cede l'immobile e farsi anticipare dal notaio una stima delle imposte: la differenza tra due ipotesi simili può facilmente superare i 6.000 €.