Spese notarili per l'acquisto casa: guida al preventivo

Quando arriva il preventivo del notaio, la prima reazione è quasi sempre la stessa: la cifra è più alta del previsto e non è chiaro quanto sia onorario, quanto siano tasse e quanto siano spese accessorie. È un'opacità che pesa, perché si parla di migliaia di euro da versare in un'unica soluzione il giorno del rogito. Capire la composizione della parcella prima di chiedere il preventivo è il modo più semplice per confrontare due notai e non pagare il dovuto due volte.

Composizione del preventivo notarile

Il preventivo del notaio non è un blocco unico ma la somma di tre voci nettamente distinte: l'onorario professionale che incassa il notaio, le imposte che incassa lo Stato e le spese accessorie che servono a istruire la pratica. Capire dove si fermano i soldi del notaio e dove cominciano quelli del Fisco evita di scegliere lo studio sbagliato confrontando solo il totale finale.

L'onorario professionale del notaio

È la voce su cui il notaio ha discrezionalità. Dal 2012, con il decreto Bersani-Monti, le tariffe minime sono state abolite: ogni studio fissa il proprio onorario in libera concorrenza. Per un acquisto residenziale di valore medio (150.000–300.000 €) l'onorario tipico oscilla tra 1.500 e 2.500 €, IVA al 22% esclusa. Su immobili di pregio o operazioni complesse (più cointestatari, donazioni precedenti, vincoli urbanistici) la cifra sale, ma resta comunque negoziabile.

Le imposte versate al momento del rogito

Sono di gran lunga la voce più pesante e dipendono da chi vende, da cosa si compra e da chi compra. Il notaio agisce come sostituto d'imposta: incassa al rogito l'imposta di registro (o IVA se vende un'impresa costruttrice), l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale, e le versa allo Stato per conto dell'acquirente. Sono soldi che non rimangono al notaio: passano direttamente all'Agenzia delle Entrate.

Le spese accessorie e i bolli

Sono le voci minori ma indispensabili: visure ipocatastali (di solito 30–60 € per immobile), tassa archivio notarile (circa 30–90 € a seconda del valore), marche da bollo (155 € per atto, 90 € per ipoteca), volture catastali (55 € per atto), spese di segreteria. In totale fanno 400–700 €. Compaiono quasi sempre alla voce "spese e tasse anticipate" del preventivo. Per inquadrare queste cifre nel quadro complessivo dei costi di acquisto leggi la guida ai costi della casa.

Calcolo delle imposte per la prima casa

Chi acquista la prima casa da un privato beneficia di un trattamento fiscale agevolato che riduce drasticamente il peso delle imposte. L'imposta di registro scende dal 9% al 2%, mentre ipotecaria e catastale sono in misura fissa di 50 € ciascuna. Per accedere all'agevolazione servono i requisiti previsti dalla nota II-bis dell'articolo 1 della Tariffa allegata al DPR 131/1986: residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi, immobile non di lusso (categorie catastali diverse da A/1, A/8, A/9), nessuna proprietà di altra casa nello stesso Comune e nessun'altra prima casa in Italia.

Il meccanismo prezzo-valore

Per le compravendite tra privati di immobili abitativi, dal 2006 si applica il prezzo-valore: l'imposta di registro si calcola non sul prezzo dichiarato in atto, ma sul valore catastale rivalutato (rendita catastale × 1,05 × 110 per la prima casa, × 120 per la seconda). Il vantaggio è doppio: la base imponibile è quasi sempre molto più bassa del prezzo reale e si neutralizza il rischio di accertamenti per congruità del prezzo.

Per chiedere il prezzo-valore serve farne richiesta espressa al notaio nell'atto. Senza richiesta, l'imposta si calcola sul prezzo dichiarato. È un dettaglio che ogni notaio applica d'ufficio in caso di prima casa, ma vale la pena verificare in proposta che l'avete richiesto.

Esempio di calcolo per un appartamento da 200.000 €

Un appartamento da 200.000 € con rendita catastale di 700 € ha valore catastale prima casa di 700 × 1,05 × 110 = 80.850 €. L'imposta di registro al 2% su 80.850 € fa 1.617 €, a cui si aggiungono 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale: in totale 1.717 € di imposte per lo Stato. Sommando un onorario di 2.000 € più IVA, le visure (60 €), la tassa archivio (60 €), i bolli (155 €) e la voltura (55 €), il preventivo finale si attesta intorno a 4.300–4.500 €. Per il quadro completo delle agevolazioni prima casa leggi la guida prima casa.

Costi per l'acquisto della seconda casa

Chi acquista una seconda casa, o non rispetta i requisiti per l'agevolazione prima casa, paga molto di più. L'imposta di registro sale al 9%, sempre con la regola del prezzo-valore se l'acquisto è tra privati. L'ipotecaria e la catastale restano fisse a 50 € ciascuna. Il moltiplicatore catastale per la seconda casa è 120 (invece di 110), il che alza la base imponibile.

Il calcolo per un secondo immobile da 200.000 €

Riprendendo l'esempio precedente con la rendita di 700 €: il valore catastale seconda casa è 700 × 1,05 × 120 = 88.200 €. L'imposta di registro al 9% fa 7.938 €, più 100 € di ipotecaria e catastale: in totale 8.038 € di imposte. Con onorario di 2.000 € più IVA e spese accessorie, il preventivo notarile completo arriva a 10.500–11.000 €. La differenza rispetto alla prima casa, a parità di immobile, è di circa 6.000 €.

Quando l'immobile è di lusso

Se l'immobile rientra nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) o A/9 (castelli e palazzi di pregio storico-artistico), l'agevolazione prima casa non si applica mai, anche per chi acquista la propria abitazione principale. Il registro è sempre al 9% e si applica la regola del prezzo-valore solo se le parti sono privati.

Agevolazioni fiscali e bonus 2026

Oltre all'aliquota agevolata sul registro, esistono altre misure che riducono il peso fiscale dell'acquisto. Le più rilevanti restano in vigore nel 2026 e vale la pena verificarne i requisiti prima di firmare la proposta.

Bonus prima casa under 36

Il bonus introdotto dal decreto Sostegni-bis (DL 73/2021), inizialmente in scadenza nel 2023, è stato prorogato fino al 31 dicembre 2024. Per gli atti stipulati dopo questa data l'agevolazione non si applica più nella forma originaria: chi compra prima casa nel 2026 avendo meno di 36 anni e ISEE entro 40.000 € paga le imposte ordinarie agevolate (registro 2% o IVA 4%), senza esenzione totale. Chi ha firmato un preliminare entro il 31 dicembre 2024 e arriva al rogito entro il 30 giugno 2025 ha potuto ancora beneficiare dell'esenzione.

Detrazione degli onorari notarili

L'articolo 15 del TUIR consente di portare in detrazione IRPEF al 19% l'onorario notarile pagato per l'atto di mutuo destinato all'acquisto della prima casa, insieme agli interessi passivi, nel limite complessivo di 4.000 € all'anno. Non è invece detraibile l'onorario relativo al solo atto di compravendita, salvo il caso particolare degli oneri accessori al mutuo.

Spese notarili per l'atto di mutuo

Quando l'acquisto è finanziato da un mutuo, il notaio deve redigere due atti distinti il giorno del rogito: l'atto di compravendita tra acquirente e venditore, e l'atto di mutuo tra acquirente e banca, con contestuale iscrizione di ipoteca sull'immobile. Si parla quindi di due parcelle, anche se di norma il preventivo le presenta come voci separate dello stesso documento.

Onorario aggiuntivo e imposta sostitutiva

L'onorario per l'atto di mutuo si aggiunge a quello della compravendita: la cifra tipica è di 1.000–2.000 € più IVA al 22%, anche se molti notai applicano uno sconto sul secondo atto. A questo si somma l'imposta sostitutiva, che la banca trattiene direttamente dall'importo erogato e versa allo Stato: 0,25% dell'importo finanziato per il mutuo prima casa, 2% per gli altri immobili. Su un mutuo da 150.000 € per la prima casa l'imposta è quindi di 375 €, una voce praticamente trascurabile rispetto al risparmio ottenuto dall'aliquota agevolata.

Per capire come si compone l'intera operazione di finanziamento e cosa incide davvero sulla rata, si può consultare la guida al mutuo: l'atto notarile è solo l'ultimo tassello di un percorso che comincia molto prima.

Lo sconto del 30% per gli atti telematici

Dal 2007 esiste uno sconto del 30% sull'onorario del notaio per gli atti di mutuo redatti in forma elettronica e trasmessi telematicamente, previsto dall'articolo 5 del DM 265/2006. È uno sconto obbligatorio, non facoltativo: tutti i notai sono tenuti ad applicarlo. Vale la pena verificare in fattura che sia stato calcolato correttamente sull'onorario dell'atto di mutuo (non sulla compravendita).

Acquisto casa da costruttore e imposte

Le regole cambiano radicalmente quando il venditore è un'impresa costruttrice o di ristrutturazione che vende entro 5 anni dalla fine dei lavori. In questo caso non si applica l'imposta di registro proporzionale ma l'IVA, che il venditore addebita in fattura. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono in misura fissa di 200 € ciascuna (totale 600 €).

Le aliquote IVA per chi compra dal costruttore

L'aliquota IVA dipende dai requisiti dell'acquirente e dalla categoria dell'immobile.

Su un appartamento nuovo da 200.000 € prima casa, l'IVA al 4% fa 8.000 €. Sommata alle imposte fisse (600 € totali) e all'onorario notarile, il preventivo si aggira sui 11.000–12.000 €.

Quando il costruttore vende dopo 5 anni

Se l'impresa costruttrice vende oltre 5 anni dalla fine dei lavori, la cessione è di norma esente IVA e si applicano le stesse regole della compravendita tra privati: registro 2% (prima casa) o 9% (seconda casa) sul valore catastale, ipotecaria e catastale a 50 €. L'impresa può però optare per l'applicazione dell'IVA in atto: in quel caso si torna al regime fisso (200 € + 200 € + 200 €) più IVA. Vale la pena chiedere al venditore quale regime ha scelto: per gli importi in gioco, la differenza può superare i 5.000 €.

Detrazioni fiscali e come risparmiare

Una parte delle spese sostenute per il rogito è recuperabile in dichiarazione dei redditi. Conoscere quali voci sono detraibili e a quali condizioni permette di programmare il pagamento e l'intestazione della fattura in modo da massimizzare il rientro fiscale.

Quali voci si possono portare in detrazione

In linea generale, l'onorario del notaio per la sola compravendita non è detraibile. È invece detraibile al 19% l'onorario notarile per l'atto di mutuo prima casa, insieme agli oneri accessori (perizia bancaria, istruttoria, imposta sostitutiva), nel limite complessivo di 4.000 € all'anno previsto per gli interessi passivi del mutuo. Su un onorario di 1.500 € si recuperano quindi 285 € in dichiarazione.

È inoltre detraibile al 19% la provvigione pagata all'agenzia immobiliare per l'acquisto della prima casa, su un massimale di 1.000 € (massimo 190 € di risparmio). Per il quadro completo dei costi accessori dell'agenzia immobiliare leggi la guida sulle provvigioni.

Confrontare almeno tre preventivi

La leva di risparmio principale resta il confronto. La differenza tra due notai dello stesso Comune sull'onorario di una compravendita media può facilmente arrivare a 800–1.200 €, a parità di operazione e di documenti prodotti. Il consiglio pratico è chiedere preventivi scritti e dettagliati a tre studi diversi, specificando sempre prezzo dell'immobile, importo del mutuo se previsto, presenza di agevolazione prima casa e cointestatari.

Attenzione a confrontare le voci giuste: la differenza tra due preventivi è quasi sempre nell'onorario, non nelle imposte (che sono fisse e identiche per tutti). Se uno studio chiede il 30% in più dell'altro, è la sua parcella a essere più alta, non lo Stato.

Chi paga il notaio e scadenze di versamento

La regola, sancita dall'articolo 1475 del Codice Civile, è che le spese del contratto di compravendita sono a carico del compratore, salvo patto contrario. In pratica, è sempre l'acquirente a scegliere il notaio e a pagare l'intero preventivo: onorario, imposte e spese accessorie. Il venditore paga il notaio solo se le parti hanno espressamente convenuto diversamente in proposta, ipotesi rara nelle compravendite tra privati.

Quando si paga il preventivo

Il pagamento avviene di norma il giorno stesso del rogito, prima della firma dell'atto. La quasi totalità degli studi richiede il versamento tramite assegno circolare intestato al notaio o, sempre più spesso, tramite bonifico bancario eseguito qualche giorno prima così da garantire la disponibilità delle somme. Il notaio non può procedere al rogito se non ha incassato in anticipo le imposte che è tenuto a versare allo Stato entro 30 giorni.

In alcuni studi è prassi chiedere un acconto sull'onorario al momento del conferimento dell'incarico, specialmente per le pratiche complesse: si tratta di norma di 300–500 € a copertura delle visure preliminari. È un acconto che viene poi scalato dal saldo finale.

Le scadenze fiscali a carico del notaio

Il notaio è tenuto a registrare l'atto presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula e a versare contestualmente l'imposta di registro, l'ipotecaria e la catastale. La trascrizione nei registri immobiliari e la voltura catastale avvengono di norma negli stessi termini. È per questo che l'acquirente deve avere disponibili tutte le somme prima del rogito: il notaio non può anticiparle e non può rinviarle.

Domande frequenti

In conclusione

Le spese notarili per l'acquisto di una casa nel 2026 si compongono di tre voci da distinguere sempre: onorario del notaio (negoziabile e variabile), imposte (uguali per tutti, dipendenti da prima/seconda casa e da privato/costruttore), spese accessorie (poche centinaia di euro). Le tre regole pratiche da tenere a mente: chiedi sempre tre preventivi scritti e dettagliati per valutare l'onorario, verifica nella proposta che sia richiesto il prezzo-valore se compri da privato, e conserva la fattura del mutuo per portare in detrazione l'onorario in dichiarazione dei redditi.